bigpo.ru
добавить свой файл
1
Основные действующие лица


Агентство по реконструкции и развитию “Апраксин двор” 1

“СБС” 2

“Фармаюнион” 3

“Главстрой” 4

Ruric AB 6

“Адитум” 9



Агентство по реконструкции и развитию “Апраксин двор”





С 2003 года реконструкцией рынка занимается ОАО “Агентство по реконструкции и развитию “Апраксин двор” (АРР), учрежденное в 1994 г. с целью реализация Концепции реконструкции и развития Апраксина двора с учетом историко-культурной и архитектурно-градостроительной характеристик территорий и существующих зданий, интересов города и Центрального района. Обществу переданы исключительные права на реализацию утвержденной в соответствии с распоряжением администрации Санкт-Петербурга в 2002 г. концепции инвестиционного развития территории комплекса “Апраксин двор”. Концепция предполагает реконструкцию 58 корпусов Апраксина двора и полную реконструкцию и строительство новых объектов инженерной инфраструктуры квартала за счет перечислений в бюджет средств сформированного Агентством пула инвесторов. Договор с КУГИ заключен на период до 2010 года.

Уставный капитал общества составляет 100 тыс. руб. и разделен на 10 тыс. обыкновенных именных акций номиналом 10 руб.

Собственниками Агентства являются: 25% - город, 25% - Коммерческий центр “Питер”, 25% - ЗАО “ПРЭО “Нежилой фонд”, 25% - Ассоциация арендаторов и предпринимателей “Апраксин двор”. Такой “расклад” должен был символизировать консолидированное желание властей Санкт-Петербурга и представителей бизнеса дать новую жизнь комплексу исторических зданий. Агентство с момента своего создания являлось необходимым связующим звеном между городом и разрозненными инвесторами.

На январь 2007 г. Агентством была завершена реконструкция 11 корпусов. По оценке А. Шабасова, на строительство инженерных сетей было потрачено $3,5 млн. Инженерными сетями с 2004 г. занимался генподрядчик – ООО “СБС”, аффилированное с вице-губернатором Виролайненом.

Фонд имущества Санкт-Петербурга четыре раза предпринимал попытки продать 25% акций ОАО “Агентство по реконструкции и развитию “Апраксин двор”. И все четыре раза аукцион признавался несостоявшимся по причине отсутствия заявок. Последняя попытка была предпринята 28 февраля 2007 г. Начальная цена акций установлена в размере 10 млн рублей. Первый раз чиновники пытались продать акции ОАО в апреле 2006 г., тогда начальная цена лота была заметно выше и составляла 19,6 млн рублей. На вторые и третьи торги – 21 июня и 18 октября 2006 года соответственно – власти снизили цену до 10 млн рублей.

С мая 2002 г. Агентство возглавляет Александр Шабасов, перешедший на должность гендиректора из Комитета по строительству Петербурга (председателем комитета тогда был Александр Вахмистров). В 2007 г. г-н Шабасов покидает Агентство и становится руководителем проекта “Варшавская–товарная” компании “Желдорипотека”, дочерней структуры РАО “РЖД”, возглавляемой Виталием Вотолевским.


“СБС”





Расторжение договора между городом и Агентством в произвольном порядке несколько затруднительно. Дело в том, что график работ был согласован. Генподрядчиком Агентства выступает стороительная фирма СБС (“СберБанкСтрой”). Генподрядчик на выполнение работ по реконструкции инженерных сетей комплекса Апраксин двор был определен в 2004. Согласно разработанному в 2003 г. технико-экономическому обоснованию и сводному сметному расчету стоимость работ оценивается в 911 млн руб.

В январе 2007 г. А. Шабасов оценивал долг перед генподрядчиком в 10 млн. руб. Именно к необходимости выплаты этого долга Шабасов апеллировал в своих интервью неоднократно.

Ситуация проясняется, если принять во внимание тот факт, что компания СБС, объединяющая под единым брэндом несколько предприятий, тесно аффилирована с семьей вице-губернатора Олега Виролайнена. Вице-губернатор возглавлял эту компанию с 1998 по 2003 пока не перешел на работу в правительство. Основными владельцами компании сегодня являются его сын Алексей Виролайнен и супруга Людмила Виролайнен.

Компания была переименована: если ранее аббревиатура СБС означала “СберБанкСтрой”, то теперь – “Строительство, Благоустройство, Сети”.


“Фармаюнион”



В соответствии с постановлением правительства о реконструкции четырех корпусов (июнь 2006 г.), ОАО “АРР “Апраксин двор” подписало договор подряда с компанией ООО “Фармаюнион”, на которую возлагались функции заказчика-застройщика при реконструкции двух корпусов в Апраксином дворе. Согласно договору, “Фармаюнион” получила возможность действовать от имени агентства. Таким образом, Агентство по реконструкции и развитию играло роль необходимого связующего звена между городским правительством и инвесторами.

По сообщениям СМИ, основными инвесторами данного проекта выступают фонд Cathey World Investment (Гонконг) и банк BNP Paribas Private Bank (Швейцария). Однако в уставном капитале ООО “Фармаюнион”, зарегистрированном в 2001 г., участвует только фонд Cathey World Investment – ему принадлежит 30%. Остальными участниками предприятия являются российские граждане: Ласкин М. Б. (30%), Травушкина Л. Ф. (30%) и Камнев В. А. (10%). Теми же лицами (без г-на Камнева) зарегистрировано предприятие “Фармаюнион Рид”, ООО “Крона” и ООО “Союз-Инвест”.

Эти организации как раз и занимают корпуса Апраксина двора: № 44 и реставрируемые № 50 и 51.

Несмотря на изменение концепции развития Апраксина двора в 2007 г., представители компании “Фармаюнион” заявляют о своих намерениях четко придерживаться положений, отраженных в инвестиционном договоре. Об этом говорит тот факт, что инфраструктурный платеж в бюджет города был выполнен в полном объеме. И по остальным пунктам инвестдоговора временные рамки строго соблюдаются. Генеральный директор “Фармаюнион” Андрей Богданов по этому поводу заявил следующее: “Хотя установленный инвестиционным договором срок проектирования еще не истек, рабочее проектирование уже завершено. В настоящее время рабочий проект сдан на экспертизу. Уже имеется положительное заключение от службы пожарного надзора и РЭУ Центрального района. Получены разрешения на установку лесов от ГАТИ и на производство работ на фасадах от КГИОП. Это, конечно, не полный пакет документов, но те работы, которые ведутся в настоящее время, идут полностью на законных основаниях”.

Согласно инвестиционному договору, архитектурно-планировочному заданию, полученному застройщиком в КГА, и архитектурно-реставрационному заданию КГИОП функциональное назначение реконструируемых корпусов – торгово-административные здания, и изменять назначение корпусов инвестор не намерен. Однако, как отмечает г-н Богданов, назначение корпусов впоследствии может быть изменено в контексте концепции общего развития территории Апраксина двора, если она будет пересмотрена городом.


Вывод

Маловероятно, что “Фармаюнион” обладает достаточными финансовыми ресурсами, чтобы самостоятельно принять участие в предстоящем конкурсе, однако, оставаясь собственником нескольких корпусов, компания может получить прибыль от их продажи.

Кроме того, “Фармаюнион” может выступить в союзе с другими собственниками и арендаторами территорий Апраксина двора, например, с крупнейшим собственником коммерческим центром “Питер”. О таком намерении может косвенно свидетельствовать реплика губернатора: “даже собственники готовы объединиться и участвовать”.

В любом случае “Фармаюнион” не следует сбрасывать со счетов, т.к. будущему победителю конкурса предстоит иметь дело с этой компанией.


“Главстрой”





В апреле 2007 г. (т.е. сразу после принятия городским правительством новой концепции развития территории) состоялись переговоры между московской инвестиционно-строительная компания “Главстрой”, входящей в группу компаний “Базэл”, и администрацией Санкт-Петербурга о возможном участии компании в реконструкции Апраксина двора.

В компании до официального оглашения условий конкурса отказывались подтвердить информацию о своем участии в проекте, ссылаясь на отсутствие решения акционеров по этому вопросу.

Предприятия “Главстроя” осуществляют полный комплекс работ - от инвестирования и проектирования до ввода в строй объектов высокой степени сложности и их эксплуатации, производят строительные материалы и конструкции, инженерное оборудование.

Приход “Главстроя” - самая серьезная за последние годы попытка московских строительных компаний закрепиться в Петербурге. До недавнего времени федеральные игроки практически не влияли на расстановку сил в городе, занимаясь малозаметными для рынка проектами.

Корпорация “Главстрой”, входящая в холдинг Олега Дерипаски “Базовый элемент” (“Базэл”), за несколько месяцев 2007 г. получила под контроль в Петербурге больше 700 га. Земля была приобретена на аукционе Фонда имущества СПб - теперь это единственный способ получить крупные участки под единовременное возведение большого количества жилья.

Последний крупный участок для комплексного освоения под жилищное строительство “Северная долина” был приобретен “Главстроем” на аукционе, организованном Фондом имущества, 23 мая за 7,07 млрд рублей.

Любопытно, что за этот участок “Северная долина” боролись практически все значимые претенденты на победу в конкурсе на преобразования Апраксина двора. Основным конкурентом “Главстроя” в ходе торгов была Группа ЛСР. Среди участников также были “Ренова-СтройГрупп”, “СУ-155”, “Синтез Девелопмент” и представители владельца компании “Адитум” Александра Дымова, который незадолго до этого потерял “эксклюзивный” договор на реконструкцию фасадной части Апраксина двора и, вероятно, задумался о жилищной застройке.

Многие эксперты склонны полагать, что столь активная экспансия москвичей на строительный рынок Петербурга может привести к коренной перестановке сил.


Вывод

Шансы “Главстроя” на победу в предстоящем инвестиционном конкурсе велики. Однако на охлаждение интереса к Петербургу, в целом, и Апраксину двору, в частности, может повлиять утверждение кандидатуры Сочи в качестве места проведения зимней Олимпиады-2014. “Базэл” наравне с рядом других российских холдингов анонсировал затратные проекты. Кроме того большие затраты Олега Дерипаски связаны с притязаниями “Базового элемента” на покупку активов “Русснефти”. Вероятно, что уже до конца июля 2007 г. “Базэл” может закрыть сделку по покупке 100% акций НК “Русснефть”, одной из последних независимых нефтяных компаний.

Олимпиада-2014 и интерес Дерипаски к Русснефти могут существенно повлиять на намерения “Главстроя” относительно Апраксина двора.


Ruric AB





Одним из наиболее вероятных победителей предстоящего конкурса можно считать ООО “Рюрик Менеджмент”, управляющую компанию шведской инвестиционной группы Ruric (Russian Real Estate Investment Company) AB. По словам шведов, они намерены превратить “Апраксин Двор” в аналог лондонского Covent Garden.

Ruric AB уже приобрела несколько зданий в центре города, нуждающихся в реконструкции, превратив их в бизнес-центры класса А, среди них Gustav и Magnus. Визитной карточкой в Петербурге является бизнес-центр Oscar, здание на набережной Фонтанки, 13 – самый дорогой объект компании по вложениям на квадратный метр.

Такие инвесторы, как Ruric, отличаются большой степенью консервативности и предпочитают покупать уже готовый бизнес с просчитываемым стабильным доходом. Однако в Петербурге практически отсутствуют уже готовые проекты, в которые можно вкладывать средства. Зато имеется колоссальный потенциал, особенно в исторической части, для инвестиций в реконструкцию и строительство. Поэтому компания Ruric AB была вынуждена пойти на компромисс и выбрать иную модель бизнеса, нежели привычная для скандинавов, например, для одного из крупнейших акционеров компании фонда Oman, работающего с европейской недвижимостью более 25 лет. Петербургская бизнес-модель компании - инвестиции в объекты недвижимости в центре города, повышающие их качество, капитализацию, затем управление этими объектами, получая от этого долгосрочные доходы.

Первоначально компания вышла в Петербург, интересуясь инвестициями в коммерческую недвижимость, в том числе в офисные помещения. Однако данный сегмент рынка давно уже поделен между такими крупными игроками, как “Петербургская недвижимость” и “Империя”. В связи с этим Ruric AB обратилась к комплексному развитию больших территорий в центре города.

Впервые имя компании громко прозвучала в связи с ее участием в конкурсе на право реконструкции Новой Голландии. Проиграв конкурс московскому девелоперу Шалве Чигиринскому, представившему архитектурный проект Нормана Фостера, Ruric АВ не отказалась от планов комплексного развития больших территорий в историческом центре Петербурга. И теперь основной внимание компании устремлено на Апраксин двор.

ООО “Рюрик Менеджмент” было зарегистрировано в 2005 г. для инвестирования в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. Всего инвестиционная группа Ruric намерена до 2017 года вложить в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга до $5 млрд. Эти деньги шведы намерены привлечь из шведских банков, а также американских и английских фондов недвижимости.

На сегодняшний день Ruric уже занимается реконструкцией нескольких корпусов Апраксина двора, вложив в реконструкцию одного из корпусов $35 млн.

В 2006 г. компания Ruric AB приобрела право долгосрочной аренды одного из зданий ОАО “Лениздат”, выходящего на площадь Ломоносова.

Шведы неоднократно открыто декларировали свое намерение участия в будущем аукционе и уже привлекли для этого, по собственным оценкам, миллиард долларов. Относительно основного конкурента на предстоящем аукционе Леонид Полонский, гендиректор ООО “Рюрика Менеджмент”, заявил: “Дерипаска – хороший человек, но мы можем предложить нечто более интересное”.

Как минимум, два события за последние полгода позволяют рассматривать Ruric AB в качестве потенциального победителя конкурса.

Во-первых, в марте 2007 г. после 18-ой выставки инвестиционных проектов MIPIM, прошедшей в французском Канне, представители компании заявили об успешных переговорах с вице-губернаторами Юрием Молчановым и Александром Вахмистровым. Сразу по окончании выставки компания объявила о том, что смогла добиться от властей разрешения на реконструкцию Апраксина двора. Генеральный директор Ruric AB Томас Закариассон заявил: “Мы смогли убедить администрацию, что справимся с проектом”. Г-н Закариассон заявил, что его уже совершенно не тревожит, как будет получен ценный объект - целевым образом или через тендер. Кроме того, еще будучи гендиректором “Рюрик Менеджмент”, А. Дымов в одном из интервью упомянул об “обещанных губернатором компенсациях” компании после проигрыша в конкурсе по Новой Голландии. Правда, непонятно кому эти компенсации достанутся: шведам или новому предприятию Дымова.

Во-вторых, Ruric AB прилагает все возможные усилия для того, чтобы снискать расположение российских властей самого высокого уровня. Во время XI Петербургского экономического форума представители компании вручили президенту Путину портрет Анны Ахматовой кисти Модильяни стоимостью примерно 250 тысяч евро. По словам представителей Рюрика, “компания решила внести свою лепту не только в отечественный бизнес, но и в возрождение русской культуры”. Для этой цели был создан специальный фонд со штаб-квартирой в Женеве, своей задачей ставящий возвращение в Россию утраченных национальных шедевров. В компании уверяют, что у нее существуют прочные связи с Государственным музеем изобразительных искусств имени А.С. Пушкина и влиятельными европейскими бизнес-структурами.

Еще одно явное конкурентное преимущество Ruric AB – опыт участия в проектах подобного уровня. Шведской компанией в Петербурге была создана “дочка” “NHI Group” (ООО “Эн Эйч Ай Групп”), которая участвовала в конкурсе “Новая Голландия”. На конкурс по “Новой Голландии” инвестор представил проект голландского архитектурного бюро ЕЕА (“Эрик ван Эгераат Ассошиэйтед Аркитектс”). Его стоимость оценивалась в $483 млн, а срок окупаемости - в 10-11 лет. “Эн Эйч Ай Групп” рискнула предложить жюри экстравагантное архитектурное решение. Эрик ван Эгераат сделал доминантой комплекса броское 42-метровое здание гостиницы, не имеющее ничего общего с классическими формами. Конкурс шведы проиграли, однако получили бесценный опыт общения с городской администрацией.

Стоит упомянуть о еще одном инвестиционном проекте, который реализовывает в городе Ruric AB - развитие территории Военно-транспортного университета (ВТУ) на набережной Мойки около Мариинского театра и Новой Голландии.


Справка

Компания “Ruric AB (Russian Real Estate Investment Company)” была создана в 2004 г. Она полностью ориентирована на российский (петербургский) рынок недвижимости.

Крупнейшими акционерами Ruric AB являются шведские инвестиционные структуры, среди которых: East Capital (12,42%), пенсионный фонд Swedbank Robur Fonder (11,56%), SSB CL Omnibus (10,72%), Stena Realty B.V (8,92%), финансовый дом Öhman AB (5,49%), Cancale Förvaltnings AB (5,15%), Bear Sterns & Co (2,68%) и др.

Кстати, фонду Robur принадлежит 2,5% голосующих акций шведской компании Skanska, которая свернула в этом году всю свою деятельность в России.

Головной офис компании находится по адресу: Hovslagargatan 5B, Stockholm 111 48, Sweden.

По состоянию на 31 марта 2007 г. в компании насчитывалось 55 сотрудников.

За три первых месяца 2007 г. рентный доход компании вырос с 3,5 млн. шведских крон до 7,7.

Руководство компании:

Nils Nilsson, Chairman of the Board

Thomas Zachariasson, Chief Executive Officer

Anders Larsson, Chief Financial Officer

Leonid Polonski (Леонид Полонский), Chief Operating Officer


“Адитум”





В сентябре 2006 г. компанией “Адитум”, принадлежащей Александру Дымову, была зарегистрирована “дочка” “Инвестиционно-строительная компания “Апраксин Двор”, которая в начале 2007 г. от правительства города получила эксклюзивное право на реконструкцию главного корпуса Апраксина Двора на Садовой улице.

Первый корпус Апраксина двора - самое крупное историческое здание торговых рядов в центре Санкт-Петербурга, выходящее фасадом на Садовую улицу и формирующее архитектурный облик всего квартала. Сложность состоит в том, что первый корпус находится в смешанной собственности - городских и частных лиц.

По условиям договора (распоряжение Правительства от 13 февраля 2007 г.), компания должна была расселить порядка 50 компаний – собственников и арендаторов зданий до конца 2007 г. В этом случае она получила бы право проводить работы без конкурсных процедур. С февраля компания начала активные переговоры с собственниками и арендаторами.

22 мая 2007 г. городское правительство отменило одно из ранее изданных распоряжений о реконструкции главного корпуса Апрашки Инвестиционно-строительной компанией “Апраксин Двор”. Валентина Матвиенко потребовала от главы Комитета по строительству Романа Филимонова ускорить процесс отмены всех прежних распоряжений городского кабинета о реконструкции корпусов Апраксина Двора. По всей видимости, расторжение договора стало одним из этапов подготовки Апраксина двора к аукциону в качестве единого лота. Этот вывод подтверждают и слова председателя комитета по строительству Романа Филимонова, заявившего, что “новое решение связано с желанием города работать с одним инвестором, которого выберут на конкурсе”.

К моменту отмены распоряжения городского правительства компанией Дымова уже было выкуплено примерно 1 тыс. кв. м в первом корпусе и имелись договоренности о приобретении еще нескольких тысяч квадратных метров у мелких собственников.

Александру Дымову лишь осталось надеяться, что город каким-то образом компенсирует ему $3 млн, которые компания уже успела затратить в рамках проекта. Вполне вероятно, компания рассчитывает на компенсацию в рамках государственно-частного партнерства. В любом случае компания может выгодно продать приобретенные площади новому инвестору.

Некоторые СМИ недоумевали по поводу сдержанной реакции г-на Дымова. Как бы не разрешилось это дело, совершенно очевидно одно: портить отношения с городскими властями Дымову невыгодно. Среди проектов компании “Адитум” - создание подземного торгового комплекса под площадью Восстания и еще несколько крупных инвестиционных проектов, среди которых реконструкция спортивного комплекса “Динамо”, расположенного на Крестовском острове (реализовывать проект будет “дочка” “Адитума” компания “Адитум-Инвест”). Ярким показателем финансового положения компании “Адитум” является ее участие в аукционе по “Северной долине”.

Обращает на себя внимание история возникновением ООО “Инвестиционно-строительная компания “Апраксин двор”. Владелец ООО “Адитум” г-н Дымов является бывшим топ-менеджером представительства Ruric AB в Петербурге (один из возможных победителей будущего аукциона). Представляя интересы шведов на петербургском рынке, г-н Дымов руководил несколькими дочерними компаниями, среди которых ООО “Рюрик Менеджмент” и ООО “NHI Group”. ООО “NHI Group” было создано шведской компанией Ruric AB специально для участия в конкурсе на реконструкцию Новой Голландии.

В 2006 г. Дымов покинул должность генерального директора “Рюрик Менеджмент” и начал играть на поле коммерческой недвижимости в качестве самостоятельного игрока, учредив ООО “Адитум” и мотивировав свой уход желанием заняться новыми проектами (имелась в виду Площадь Восстания).

Касательно ИСК “Апраксин двор”, Дымовым было зарегистрировано две компании с одним названием, формой собственности и уставным капиталом - ООО “Инвестиционно-строительная компания “Апраксин двор” - одно из них полностью принадлежит ООО “Адитум”, другая – ООО “Проун”. Сам Дымов значится в качестве генерального директора в обоих обществах. Основным владельцем компании “Проун” является семья Сумбаевых, а возглавляет ее г-н Ремесков, являющийся одновременно гендиректором компании “Ронис”, участвующей в реконструкции Синопской набережной.

Примечателен также тот факт, что заместителем генерального директора компании “Адитум” является г-н Ротштейн А. М. В свое время Александр Ротштейн был заместителем директора “Управляющей компании Промстройбанка”. Резонно предположить, что компания “Адитум” таким образом связана не только со шведским, но и с доморощенным капиталом.

Третий значимый персонаж “Адитума” – г-жа Чуфрикова В. Ю., занимающая должность финансового директора в компании. Валентина Чуфрикова участвовала практически во всех проектах Дымова в качестве бухгалтера или финансового директора, кроме того, значилась 100%-владелецей ООО “NHI Group Project”.


Вывод

Вполне вероятно, что “Адитум” примет участие в предстоящем конкурсе и, принимая во внимания вышеизложенные факты, имеет неплохие шансы на успех.


Есть еще множество заинтересованных в Апраксином дворе лиц, которые могут значительно повлиять на результаты предстоящего аукциона. На них пока останавливаться не будем, просто их перечислим:


Вице-губернатор Молчанов и ЛСР, точащая зуб на “Гластрой”;


Коммерческий центр “Питер”, обязательно еще сыграющий свою роль и его карманная Ассоциация арендаторов “Апраксин двор”, готовящая иски городскому правительству;


Все еще живое Агентство по реконструкции и развитию, хоть и потерявшее своего лидера Шабасова (договор с городом все еще не расторгнут);


Тиктинский, “внимательно изучающий возможность участия” и холдинг RBI, тоже имеющие кое-какие виды;


“Желдорипотека”, для которой этот проект мог бы стать неплохим дебютом в городе, а для ее топ-менеджера Шабасова “вторым пришествием” на Апрашку.


И многие другие.